Najem i dzierżawa to pozornie bardzo podobne instytucje, które jednak posiadają pewne znaczące różnicę. Warto przyjrzeć się im bliżej.
Niekiedy przeglądając wyszukiwarkę ksiąg wieczystych i zaglądając do działu trzeciego konkretnej księgi wieczystej, można natrafić na wpisy dotyczące prawa najmu albo prawa dzierżawy na nieruchomości. Warto wiedzieć, czym różnią się te instytucje prawne.
Zarówno dzierżawa, jak i najem są regulowane przez ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Najem i dzierżawa są ustanawiane w formie umowy. W pierwszym przypadku zawiera ją najemca i wynajmujący, a w drugim – dzierżawca i wydzierżawiający. Obie umowy to umowy obustronnie zobowiązujące i odpłatne.
Podstawową różnicą jest zakres głównych świadczeń zapewnianych w ramach umowy. Zarówno w przypadku najmu jak i dzierżawy, umowa polega na oddaniu rzeczy do czasowego korzystania. Umowy mogą być zawarte na czas oznaczony i nieoznaczony. Różnica polega na tym, że w przypadku dzierżawy poza czasowym korzystaniem, dzierżawca ma prawo pobierać pożytki z rzeczy. W odmiennej formie może być regulowany czynsz. W przypadku obu umów czynsz może być płacony w formie pieniężnej albo poprzez świadczenia innego rodzaju, natomiast w przypadku dzierżawy dodatkowo może być oznaczony w ułamkowej części pożytków.
Co za tym idzie, umowę dzierżawy zawiera się zazwyczaj w stosunku do rzeczy, które są w stanie przynosić pożytki, a więc na przykład działki rolne, nieruchomości znajdujące się na terenie rodzinnych ogródków działkowych. Pożytki mogą być różnego rodzaju – naturalne, jak plony, cywilne albo pożytki prawa.
Poza wskazaną różnicą umowy najmu i dzierżawy są bardzo podobne. Co do zasady, do umów dzierżawy stosuje się przepisy przewidziane w kodeksie cywilnym dla umowy najmu z kilkoma odmiennościami.
Przykładowe regulacje zarezerwowane wyłącznie dla umowy dzierżawy to postanowienia o tym, że dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Dodatkowo dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, a bez zgody wydzierżawiającego nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. Ciekawe i oryginalne rozwiązanie przewidział ustawodawca w zakresie płatności czynszu. W przypadku umowy dzierżawy, jeżeli termin płatności czynszu nie jest oznaczony w umowie, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu.
